گارانتی رکود مسکن با امضای طلایی؟ - صبح مهریز

به گزارش دنیای اقتصاد، بیش از یک سال از اجرای طرح یک میلیون مسکن در سال می گذرد اما طبق گزارش یک بانک دولتی که همه بار تامین اقتصادی مسکن روی دوش آن است، تا به امروز ساخت کمتر از 300 هزار واحد مسکونی - بر اساس تعداد تسهیلات پرداختی- آغاز شده و حدود نیم میلیون خانوار در سراسر کشور حاضر به خرید خانه های این طرح شده اند. این در حالی است که سیاستگذار، صحبت از ساخت بیش از یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی و استقبال بیش از 2 میلیون متقاضی از این خانه ها طی ماه های اخیر را مطرح می نماید.

بدیهی است در شرایطی که بانک ها در اجرای تسهیلات تکلیفی، کوچک ترین عملکرد مثبت خود را بلافاصله در قالب اطلاع رسانی رسمی گزارش می نمایند، آمار بانکی درباره روند پیشرفت طرح یک میلیون مسکن به مراتب قابل استنادتر و دقیق تر از هر نوع مصاحبه یا اظهارنظر شفاهی مسوولان این بخش است.

به این ترتیب، تعیین است آن طور که سیاستگذار انتظار دارد، خانه سازی دولتی پیش نمی رود و هر دو سمت سازنده و خریدار به دلایل مختلف، پای کار نیستند یا استقبال نمی نمایند.

طرح یک میلیون مسکن در سال با ظرفیت 4 میلیون طی 4 سال بر اساس قانون مصوب مجلس به اجرا درآمده است آن هم در شرایطی که در بازار طبیعی ساخت وساز و خرید و فروش مسکن، رکود تاریخی و سنگین باعث شده هم عرضه خانه طی 4 سال گذشته و هم خرید خانه طی این مدت، به نصف شرایط نرمال (سال های قبل از 97 که قیمت ملک تا این حد جهش نکرده بود) کاهش پیدا کند. در این شرایط، طرح خانه سازی دولتی به علت آنچه آمار بانکی از جاماندگی شدید عملکرد طرح از اهداف طرح خبر می دهد، در عمل باعث شده رکود فراوری و فروش مسکن تمدید شود.

آمارها با صدای خاموش، به همه فعالان بازار مسکن شامل مسوولان، کارشناسان، سرمایه گذاران و مصرف نمایندگان واقعی (خانه اولی ها) سیگنال می دهند که سیاست خانه سازی دولتی جوابگو نیست و باید سیاست دیگری که باعث شود خانه های از قبل ساخته شده اما بلااستفاده، روانه بازار مصرف شود، به اجرا دربیاید. به این ترتیب، اکنون این پرسش باید پاسخ داده شود که چرا مسوولان بخش، برای نجات سرمایه گذاران ساختمانی و خانوارهای متقاضی صاحب خانه شدن - دو بازیگر اصلی بازار مسکن- نسبت به شیفت سیاستی اقدام نمی نمایند و همچنان بر این بیراهه اصرار می ورزند؟

آنالیز ها درباره تجربه خانه سازی دولتی در دولت های گذشته، پاسخ این پرسش را تعیین می نماید. وقتی دولت به کارفرمای بزرگ بازار فراوری مسکن تبدیل می شود، 6 چشمه رانت برای گروه های مختلف حاضر در این کارزار شکل می گیرد. ذی نفعان و متقاضیان رانت های نهفته در طرح مسکن سازی دولتی، برای بهره برداری از امتیازهایی که در شرایط طبیعی بازار ساخت وساز وجود خارجی ندارند، شرایط محیط سیاستگذاری را طوری تحت تاثیر قرار می دهند (آلوده می نمایند) که سیاستگذار از طراحی راه اصلی برای رکودزدایی از بخش غافل می ماند.

چشمه های رانت در بازیگری دولت

معمای چگونگی انتخاب پیمانکار سازنده مسکن در طرح های خانه سازی دولتی، همواره و حتی الان، بدون پاسخ مانده است.

تعیین نیست که عاملان امضای قرارداد با سازندگان مسکن دولتی براساس چه معیارها و مصادیقی، دست به انتخاب سازنده می زنند و آیا اگر فراخوان ثبت نام از متقاضیان پیمانکاری در طرح مسکن دولتی انجام می شود، همه طرف های قرارداد بر اساس برندگان فراخوان وارد طرح می شوند یا راستاهای پیدا و پنهان دیگری برای امضای تحویل پروژه به آنها وجود دارد؟

تا به امروز لیست شرکت های سازنده یا اشخاص حقیقی متعهد به ساخت یک میلیون مسکن در سراسر کشور به شکل رسمی و جامع (کامل) به وسیله سامانه ای شبیه سامانه مسکن مهر که مشمولان خرید آن واحدها در آن لیست شده بودند، منتشر نشده است. بی اطلاعی عمومی از سازندگان مسکن دولتی یعنی ابهام نسبت به صلاحیت سازنده ها و معیار انتخاب آنها که همین عدم شفافیت می تواند زمینه صدور امضای طلایی برای واگذاری پروژه های خانه سازی را فعال کند. در طرح های خانه سازی دولتی، دو امتیاز (تسهیلات) به طرف سازنده داده می شود؛ زمین دولتی و وام بانکی. هر دو چنانچه از راستای غیر از شرایط رقابتی و شفاف از طرف دولت به دریافت نمایندگان امتیازها توزیع شود، به جای تسهیلات هدفمند برای فراوری مسکن ، به رانت ساختمانی تبدیل می شود و باعث انحراف در تحقق اهداف خواهد شد. نحوه توزیع پول (همان وام بانکی مختص طرح دولتی مسکن سازی) بین سازنده ها، دومین چشمه رانت است که چون شفاف و قابل رویت عمومی نیست، راستا را برای پرداخت تسهیلات زودتر از موعد یا بالعکس، هموار می نماید.

سازنده ها در طرح مسکن دولتی، بدون اجازه مسوولان محلی در بخش مسکن اجازه دریافت وام ساخت را ندارند. وام ساخت، طبق ضوابط متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه ها بین سازنده ها توزیع می شود اما این فرآیند بدون اطلاع ضلع چهارم اما اصلی در این پروژه ها، صورت می گیرد. ضلع چهارم که شاید ضروری است آن را ضلع دوم اصلی بنامیم، پیش خریداران خانه های دولتی ساز هستند که برترین دیده بان برای تشخیص پیشرفت فیزیکی واقعی پروژه ها هستند. قراردادهای ساخت مسکن دولتی بین دولت به عنوان بزرگ ترین کارفرما در بازار فراوری مسکن، پیمانکار سازنده، پیش خریداران یا همان ثبت نام نمایندگان مسکن دولتی و بعلاوه بانک پرداخت نماینده وام، منعقد می شود. پیش خریدار بعد از سازنده، ضلع اصلی این پروژه هاست که اگر اجازه پایش پروژه پیش فروش شده به او داده شود، در نقش پایشگر واقعی، می تواند خیلی از انحرافات احتاقتصادی از جمله کندسازی یا تزریق پول جلوتر از ساخت را سلب کند. با این حال، راستا طرح خانه سازی دولتی به گونه ای است که ارتباط هدفمند پیش خریداران با پیش فروشنده ها قطع است و حتی مبالغی که از حساب افراد به پروژه ها تزریق می شود از یک فرآیند شفاف قابل رصد از سوی پیش خریداران تبعیت نمی کند.

چشمه دیگر رانت در این طرح، چگونگی معرفی پیش خریداران به پروژه ها است. در دوره ای که طرح خانه سازی دولتی به تعاونی های مسکن به عنوان پیش خریداران دسته بندی شده وصل بود، بعضی دسته ها دارای استطاعت اقتصادی بسیار خوب و بعضی دیگر بسیار بد بودند به طوری که، اتصال تعاونی های دارای بنیه اقتصادی مناسب به یک پیمانکار سازنده این نوع پروژه ها، برترین امتیاز برای آن سازنده به حساب می آمد و بالعکس.

در حال حاضر، چگونگی (فرمول) این نوع اتصال نیز کاملا مبهم است و خود این ابهام می تواند منشأ رانت هایی باشد. طرح خانه سازی دولتی یک چشمه رانت دیگر در همان راستا ابتدایی راه دارد و آن به ابرقراردادهای آماده سازی زمین برای ساخت این خانه ها برمی شود. مطابق تجربه های گذشته، عمده تیراژ ساخت خانه های دولتی به جای آنکه در دل شهرهای مجهز به خیابان، آب، برق و گاز ساخته شود روی زمین های خام بیرون شهرهای اصلی یا در حومه جانمایی می شود. زمین خام فاقد زیرساخت است و قبل از آغاز ساخت مسکن، حداقل یک تا دو سال ، عملیات پرهزینه آماده سازی زمین روی آنها انجام می شود. چگونگی تفاهم و انعقاد قرارداد از سمت دولت با شرکت های مسوول آماده سازی زمین مطابق همان روش غیرشفافی که پیمانکاران سازنده وارد طرح می شوند، مبهم و غیرقابل رویت و مشاهده است. این قسمت از طرح های خانه سازی دولتی اتفاقا به لحاظ ارزش قراردادها، سنگین تر از عمده قراردادهایی است که در جریان ساخت واحدهای مسکونی منعقد می شود ضمن آنکه در قراردادهای آماده سازی زمین، بخش قابل توجهی از هزینه ها به وسیله دولت و تاحدودی مستقل از آورده نقدی پیش خریداران یا وام ساخت، تزریق می شود.

سازندگان مسکن دولتی در طول پروژه به انواع و اقسام گره ها، دست اندازها و موانع ریز و درشت برخورد می نمایند و هر بار ضروری است مسوولان محلی یا مرکزی برای گشایش امور، وارد میدان شوند. همین وابستگی سازنده به وساطت و مجوزهای دولتی منشأ یک رانت دیگر است که ذی نفعان این امتیازها احتمالا کوشش می نمایند برای تصاحب آن، از تداوم سیاست بی اثر یا کم اثر یعنی خانه سازی دولتی نهایت حمایت و پشتیبانی را صورت دهند تا فکر سیاستگذار تا حد ممکن متوجه سیاست موثر نشود. طرح های خانه سازی دولتی طی ادوار گذشته و این دوره به یکسری یارانه ها و مشوق های خارج از چارچوب اولیه مجهز می شود. به عنوان مثال در دوره ای، دولت از محل یارانه بخش مسکن که زمانی 1000 میلیارد تومان بود، منابع لازم برای تامین خدمات روبنایی محله هایی که خانه های دولتی ساز در حومه شهرها در حال ساخت بود را اختصاص می داد. این اعتبارات بعضا به پیمانکاران پروژه ها پرداخت می شد. در دوره ای نیز دولت برای جبران هزینه های ساخت محله های دولتی ساز در همین طرح ها، زمین دولتی - منابع غیرنقد- به پیمانکار واگذار می کرد. این اعتبارات معمولا بر اساس تشخیص مسوولان و در جریان بازدیدهای میدانی تخصیص می یابد.

آنالیز ها تعیین می نماید، اگر هر کدام از این چشمه های رانت که با امضای طلایی عوامل مسوول، به پروژه ها و بعضی پیمانکاران متصل می شود، وجود نداشت این قبیل پروژه های مسکن سازی شبیه همه پروژه های ساختمانی طبیعی در بازار معمولی سرمایه گذاری مسکن -همان بازاری که در شهرها بدون دخالت دولت تا پیش از رکود چندساله اخیر فعال بود- در ظرف زمانی تعیین حداکثر 2 ساله به انتها می رسید. اما به نظر می رسد یکی از علل طولانی شدن طرح های قبلی ساخت مسکن که در یک نمونه، یکی از همین طرح ها اکنون با گذشت بیش از 15 سال از زمان آغاز آن هنوز پرونده اش بسته نشده است، همین موضوع چشمه های رانت باشد.

این بازی عوض می شود؟

سیاستگذار مسکن برای آنکه در تله نیروهای پیدا و پنهان ذی نفعان رانت های مسکن دولتی نیفتد یا از آن خارج شود، باید یک گام اساسی بردارد و آن افشای گزارش کار پیمانکاران و همه سازندگان طرح یک میلیون مسکن در سامانه مختص این طرح است.

چنانچه پیش خریداران واحدهای مسکونی در حال ساخت در طرح دولت، روزانه از اندازه پیشرفت فیزیکی پروژه های پیش فروش شده، اندازه تزریق ماهانه پول به پیمانکاران و بعلاوه توقف های احتاقتصادی پروژه اطلاع پیدا نمایند، بازدارندگی این شفافیت در موارد انحرافی عاملی برای تسریع کار می شود. ضمن آنکه این شفافیت راستا اصلاح سیاستگذاری را نیز به وجود می آورد.

در حال حاضر مشکل بازار مسکن، کمبود عرضه به معنای احتیاج فوری به ساخت وساز نیست چرا که طبق آمارها از جمعیت و تعداد واحدهای مسکونی در منطقه ها شهری، حدود 10 درصد مازاد عرضه وجود دارد اما مشکل اینجاست که بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی، بدون استفاده به وسیله مالکان نگهداری می شود چون هزینه سرمایه گذاری ملکی در برابر درآمد بلندمدت این دارایی، صفر است. پس ضروری است سیاستگذار به گونه ای عمل کند که ریسک فعالیت غیرمولد در بخش مسکن به نفع رونق فعالیت مولد بالا برود تا از این راستا سرمایه گذاری ساختمانی بدون دخالت دولت در نقش کارفرمای بزرگ، رونق بگیرد. در این مدل سیاستگذاری، استطاعت اقتصادی از دست رفته خانه اولی ها نیز باید به طرق مختلف از جمله کاهش تورم عمومی و تجهیز اقتصادی، احیا شود.

اما چنانچه طرح مسکن سازی دولتی و زمینه های صدور امضاهای طلایی آن باقی بماند، همین امضاها به جای آنکه بازار مسکن را از رکود خارج کند مثل سال های اخیر، عاملی برای طولانی تر شدن رکود (گارانتی) خواهد بود.