سود بورس عامل گرانی نجومی مسکن!

به گزارش صبح مهریز، تورم بی سابقه توام با رکود در بازار مسکن خرداد (رشد ماهانه قیمت)، علاوه بر دو عامل قدیمی، یک علت جدید هم داشت.

سود بورس عامل گرانی نجومی مسکن!

جهت دریافت خدمات درب ورودی ساختمان ضد سرقت با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

دسته ای از فروشنده ها طی هفته های اخیر بازدهی کوتاه مدت بورس را ملاک عمل معین قیمت پیشنهادی قرار داده اند که البته اگر چه این رفتار مورد پذیرش بخشی از خریداران سرمایه ای نهاده شد، اما مانع رشد معاملات مسکن شد.

فاکتور بازدهی بورس در محاسبات فروشند ه های آپارتمان بدون توجه به فرایند بلندمدت در شرایطی است که رابطه 28 ساله بورس و مسکن، متوسط نرخ های رشد را معین می نماید.

بخشی از تورم ماهانه بی سابقه در معاملات مسکن خردادماه، با یک هیجان تازه در سمت عرضه (فروشنده ها) شارژ شد که برخلاف دو مولد دیگر تورم ملکی، ریشه این هیجان -عامل جدید- عمدتا سوءبرداشت فعالان ملکی از فعل و انفعالات بازار کوتاه مدت پیشتاز بوده است.

گزارش ها درباره شرایط فعلی حاکم بر بازار معاملات مسکن شهر تهران حاکی است: نرخ رشد ماهانه 7/ 11 درصدی میانگین قیمت واحدهای مسکونی در خاتمه بهار سال جاری، در طول حداقل سه دهه اخیر در پایتخت بی سابقه بوده است.

سال 97 که فرایند رشد قیمت مسکن در تهران بعد از افزایش خفیف خاتمه سال 96، تند شد میانگین تورم ماهانه آپارتمان ها به حدود 5/ 5 درصد رسید و در سال 98 نیز به رغم تداوم جهش و صعود شدید قیمت مسکن اما میانگین تورم ماهانه ملکی زیر 4 درصد ماند. از طرفی، بیشترین رشد ماهانه قیمت آپارتمان های فروخته شده در پایتخت طی این مدت، 4/ 11 درصد و برای اردیبهشت 98 بوده است.

با این حال ماه گذشته در شرایطی که بخش زیادی از تقاضای مصرفی- خانه اولی ها و متقاضیان تبدیل بهتر واحد مسکونی- در مقایسه با سال قبل، از بازار خارج شده بودند و حتی اشتهای سفته بازی ملکی به مراتب فروکش نموده بود، رکورد تاریخی بیشترین جهش ماهانه قیمت مسکن به ثبت می رسد.

تحقیقات میدانی درباره رفتار فروشنده ها در ماه گذشته نشان می دهد: طی هفته های اخیر دسته ای از عوامل فروش آپارتمان برای معین قیمت پیشنهادی مدنظر خود، بازدهی کوتاه مدت بازار سرمایه و میزان رشد شاخص در این بازار را ملاک عمل قرار داده اند، به طوری که، ارقام نجومی سود بورس بازها در کوتاه مدت، هم اکنون به خط کش این گروه از ملاکان تبدیل شده است.

عمده افرادی که برای فروش آپارتمان خود، مبنای معین قیمت پیشنهادی را بازدهی بورس در نظر گرفته اند سرمایه گذاران سال های 97 و 98 بازار مسکن هستند که بخشی از این گروه را سفته بازها (معامله گران کوتاه مدت بازار مسکن که با هدف سودگیری روی امواج روزانه و ماهانه تورم ملکی، اقدام به خرید و فروش سریع می نمایند) و بخش دیگر را خریداران سرمایه ای تشکیل داده اند.

نگاه این گروه از فروشنده های مسکن به شاخص بازار سرمایه (در یک مقطع) برای افزایش قیمت پیشنهادی در فایل های در نوبت فروش در بنگاه ها اگر چه تا حدودی روی حجم معاملات آپارتمان در پایتخت تاثیر کاهشی گذاشت (افت 4 درصدی معاملات در خرداد نسبت به اردیبهشت) اما برآیند این نگاه باعث افزایش 2 میلیون تومانی قیمت آپارتمان در هر مترمربع و رسیدن سطح میانگین قیمت ها به مترمربعی 19 میلیون تومان شد.

در شرایط فعلی، التهاب قیمت ها در بازارهای اصلی همچون ارز، سکه و سهام از یکسو و کسری عرضه فایل فروش آپارتمان ناشی از رکود ساختمانی پنج سال اخیر از سوی دیگر، دو نیروی مولد تورم مسکن در پایتخت و دیگر شهرها هستند که باعث شده در بازار معاملات ملک به رغم رکود، سطح قیمت ها مدام افزایش پیدا کند. در این میان، هیجان بورسی گروهی از فروشنده های مسکن به عنوان عامل سوم تورم ساز در این بازار خودنمایی می نماید.

آنالیز ها اما نشان می دهد: هیجان تازه شکل گرفته در بازار مسکن- ملاک عمل قراردادن بازدهی مقطعی بورس برای میزان افزایش قیمت مسکن و معین قیمت پیشنهادی براین اساس- از یک سوءبرداشت تغذیه می گردد. به طوری که تصور آن است که در کوتاه مدت میزان رشد قیمت مسکن باید با رشد شاخص در بازار سرمایه برابر گردد.

در قالب این تصور- انتظار برابری تورم مسکن با بازدهی بورس- مراجعه دوباره بعضی فروشنده ها به واسطه های ملکی برای تغییر صعودی قیمت پیشنهادی در فایل ها شکل گرفته است. با این حال رابطه 28 ساله مسکن و بورس (تغییرات بلندمدت) با معیار میزان افزایش قیمت و بازدهی اثبات می نماید: در هیچ یک از دوره های گذشته که این دو بازار با رونق معاملات، جهش قیمت یا صعود بازدهی همراه شدند، میزان رشد قیمت مسکن در تهران با رشد شاخص بورس در آن مقطع برابر نبوده و همیشه نرخ بازدهی بازار سرمایه با فاصله قابل توجهی، بیشتر از تورم مسکن بوده است. این فاصله، به خصوص در مقاطع رشد قیمت و صعود شاخص، بیشتر از دوره های زمانی بعد از آن، خودنمایی می نماید.

نتایج این آنالیز حاکی است: میانگین بازدهی سالانه بورس تهران طی سال های 72 تا 98 رقمی معادل 5/ 38 درصد بوده است. این نرخ میانگین با احتساب بازدهی به ثبت رسیده در بهار 99 به عدد 42 درصد می رسد.

اما میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در تهران در همین فاصله زمانی (72 تا 98) برابر با 7/ 25 درصد بوده است. به این ترتیب با مقایسه میانگین بازدهی سالانه بورس و تورم میانگین سالانه مسکن معین می گردد شیب رشد قیمت مسکن حتما به اندازه رشد شاخص در بورس نیست.

شناسایی این رابطه به شکل جزئی تر با مقایسه نرخ رشد ها در سه دهه اخیر امکان پذیر است. در دهه 70 میانگین بازدهی بورس 7/ 33 درصد، در دهه 80 رقمی معادل 4/ 30 درصد و در دهه فعلی رقمی برابر با 52 درصد بوده است. در مقابل تورم میانگین سالانه مسکن در این سه دهه به ترتیب 1/ 24 درصد، 1/ 25 درصد و 8/ 27 درصد محاسبه شده است. در این مقایسه بیشتر شدن فاصله نرخ ها در طول سال های اخیر قابل ردیابی است.

در یک سال اخیر تب سرمایه گذاری در بورس و پرواز شاخص در بازار سرمایه، دست کم دو اتفاق را برای بازار معاملات مسکن رقم زد. هیجان بازار سرمایه در ابتدا فضای روانی بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد، به طوری که دسته ای از خانه اولی ها که قدرت خرید مسکن را با ضربه از ناحیه جهش قیمت، از دست داده بودند تصمیم گرفتند با سرمایه گذاری در بورس، توان خرید خود را احیا نمایند.

اخیرا نیز هیجان بورس باعث شکل گیری هیجان در گروهی از فروشنده های آپارتمان برای انتقال کامل بازدهی بورس به تورم مسکن شده است. در این مقطع آنچه این هیجان را شارژ می نماید، بازدهی نجومی این دوره از رونق بورس تهران است.

شاخص در بازار سرمایه از ابتدای سال 96 تا خاتمه خرداد سال جاری، 5/ 16 برابر شد در حالی که متوسط قیمت مسکن در تهران در این فاصله 3/ 4 برابر شده است. این فاصله که بخش زیادی از آن طی دو فصل گذشته شکل گرفته است، توقع گروهی از فروشنده های آپارتمان برای برابر شدن سریع نرخ های رشد را به وجود آورده است.

این در حالی است که در دوره قبلی رونق بورس و رشد قیمت مسکن-سال های 88 تا 92- نیز شبیه همین فاصله در نرخ رشد قیمت و میزان بازدهی رقم خورد. شاخص در بازار سرمایه در فاصله ابتدای 88 تا خاتمه 92 تقریبا 7/ 9 برابر شد در حالی که میانگین قیمت مسکن در تهران در حد 160 درصد افزایش پیدا کرد (6/ 2 برابر شد).

این مقایسه به رغم آنکه، تفاوت رشد بازدهی آن هم به میزان قابل توجه در دوره های رونق و جهش، در دو بازار مسکن و بورس را نشان می دهد، بیانگر هم جهت بودن این دو بازار (رابطه نسبی) نیز هست.

نمودار مربوط به تغییرات بلندمدت گذشته قیمت مسکن در تهران و رشد شاخص در بازار سرمایه معین می نماید: مقاطع زمانی رشد ها اغلب یکسان بوده است با این تفاوت که معمولا رشد شاخص زودتر از رشد قیمت مسکن رخ داده است. این تصویر همچنین بیانگر تشدید فاصله نرخ های رشد در مقطع زمانی اخیر است.

اطلاع از رابطه واقعی بین دو بازار مسکن و بورس براساس الگوی گذشته می تواند سوءبرداشت موجود در بین فروشنده های آپارتمان را تا حدودی برطرف کند.به این معناکه در کوتاه مدت الزاما برابری یا نزدیک شدن نرخ های رشد اتفاق نمی افتد. ضمن آنکه شرایط در بازار مسکن برای رشد قیمت (نبود تقاضا) فراهم نیست.

در حال حاضر سرمایه گذاری بخش زیادی از خانوارها در بورس نوعی تیغ دو لبه برای بازار مسکن می تواند محسوب گردد. این اتفاق از یکسو بخشی از تقاضای سرمایه ای که همیشه به شکل سنتی در زمان انتظارات تورمی و نااطمینانی به آینده، روانه بازار ملک می گردد را در دوره های آینده می تواند به سمت بازار سرمایه جذب کند.

این اتفاق برای بازار مسکن تا حدودی مناسب ارزیابی می گردد. اما اتفاق دوم آن است که در صورت نزولی شدن شاخص در بازار سرمایه، محتمل است بخشی از سرمایه های آماده تبدیل، روانه بازار ملک گردد.

در ماه های آینده هر نوع افزایش شدید قیمت فروش آپارتمان تاثیر معکوس روی حجم معاملات خواهد داشت و برعکس. هر چند رشد نقدینگی و انتظارات تورمی از جمله عوامل تورم ساز در بازار مسکن و سایر بازارها بوده و هست اما برداشت های نادرست همچون نگاهی که ماه گذشته درباره رابطه بورس و مسکن وجود داشت نیز می تواند زمینه ساز شوک قیمتی و سنگین تر شدن رکود ملکی گردد.

این نوع برداشت ها در ابتدا، توقع فروش با قیمت بالاتر ایجاد می نماید و در صورتی که قیمت های پیشنهادی بالا مورد پذیرش متقاضیان خرید مسکن- چه سرمایه ای و چه مصرفی- قرار نگیرد اسباب رکود بیشتر را فراهم می آورد.

منبع: دنیای اقتصاد

منبع: تجارت نیوز
انتشار: 9 مرداد 1399 بروزرسانی: 9 مرداد 1399 گردآورنده: sobhemehriz.ir شناسه مطلب: 1038

به "سود بورس عامل گرانی نجومی مسکن!" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "سود بورس عامل گرانی نجومی مسکن!"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید